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価格が高騰している現在は、不動産の売り時なのか？
公開日: 2023年06月13日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
前回のブログでは、物件そのものに起因する不動産の売却タイミングについて解説しました。
今回のブログでは、景気や経済などマクロ的な視点で、不動産の売却をどう判断すればいいか？についてお話ししようと思います。
不動産価格が高騰している今、不動産は売り時なのでしょうか？ぜひ最後までご覧ください。
景気の良い時は不動産の売り時！なんとなくではなく、データで判断すべし
鉄則は「景気の悪い時に仕込んで、景気の良い時に売る」
最近、日本の株価上昇がニュースになっていますね。
これを見て、ならば自分も株式投資をしてみようと考える人がいたとしましょう。
しかし、すでに株価が高騰している中で新しく株を買い始める場合、大きな利益は出しにくい、というのは分かりやすいと思います。
これは不動産も同じで、不動産価格が暴落したリーマンショックの時に不動産を購入した人は、現在はかなり儲かっていると思います。
ところが、不動産価格が高騰している今から不動産を買い始める人は、大きな利幅を取れないばかりか、1～2年後にバブルがはじけて損をする可能性すらあります。
このように、不動産に限らず、投資の鉄則は「景気の悪い時に仕込んで、景気の良い時に売る」ということになります。
売買のベストタイミングは誰にもわからない
現在物件を保有している人は、売却のタイミングを見計らっている人も多いのではないでしょうか。
「不動産価格がまだまだ上がるなら、もうしばらく保有しようか」
「今が高値なら売却してしまおうか」
の2択を考えていると思います。
しかし、不動産価格の底値はいつで、高値はいつか？は誰にもわかりませんし、投資をどのくらいのスパンで考えるか（いつからいつまでを切り取るか）によって、その判断は失敗にも成功にもなり得ます。
正直なところ、不動産をいつ買っていつ売るのがベストかは、誰にもわからないのです。
とはいえ、なんとなくで売却判断を下してしまうと、ベストなタイミングを逃す可能性が高まってしまいますので、データをもとに判断をする必要があります。
そのため、ここからは売却判断の際に見ておくべきデータについて、いくつかご紹介していきます。
不動産の売却判断を下す際に活用すべきデータはこれだ！
インフレになると不動産価格は上がる
インフレになると、自国通貨の価値が下がります。すると、価値保全のために実物資産である金や不動産を買う動きになります。
ただ、金はすぐに買うことはできるものの、利息を生みませんし、キャピタルゲインしかありません。
一方で不動産は、キャピタルゲインだけでなくインカムゲイン（家賃）も得ることができます。
つまり、価値を保全できる上にキャッシュフローも得ることができる不動産には、かなりの上昇圧力がかかるということです。
ということで、インフレになると不動産価格に上昇圧力がかかる、ということは不動産価格の基本としてまずは押さえておきましょう。
金利が上昇すると不動産価格は下がる
金利の動向は不動産価格に与える影響が大きいです。
先ほど、インフレになると不動産価格に上昇圧力がかかる、とお話ししましたが、一方で、インフレが行き過ぎると金利が上がってくる傾向になります。
今の米国がまさにそうですよね。
米国の中央銀行であるFRBは、加熱するインフレを抑えるために利上げを断行しており、その結果として米国の不動産価格は下落傾向にあります。
このように、金利が上がると不動産価格が下がるという法則があります。
では、この場合の“金利”とは何を見れば良いのでしょうか？
例えば、アパートローンの金利は10年ものの国債価格で考える必要があります。
日本で考えると、10年ものの国債金利は2020年まではゼロ金利でしたが、直近では0.45％に上昇しています。
ちなみに、最近の株価上昇やインフレ、賃金上昇により、10年ものの国債金利は今後1％台に上昇する可能性もあると僕は思っています。
そうなれば、日本の不動産価格は下がってくる可能性もあります。
円安になると国内不動産価格は上がる
ただし、金利が上昇しても、円安傾向が続けば不動産価格の上昇圧力になります。
円安になることでインフレが助長されますし、円安になれば海外投資家にとって日本の不動産価格が割安に映ります。
その結果、投資マネーが海外から入ってきやすくなります。海外の投資マネーが株式市場、不動産市場に流入し、相場上昇の要因になります。
地域ごとに見ておくべき指標
最後に、マクロだけでなく、ミクロで見るべき指標についてもお伝えします。
現在のマンション価格は、2010年を基準に考えると、全国平均で1.9倍になっています（戸建ては1.2倍）。
これは地域によって差があり、北海道や沖縄は2倍や2.5倍になっているところもあります。
この差は一体どこから来るのかというと、基本的にはこれら3つの指標を見れば説明できます。
1、GDP成長
2、人口増加
3、インフラ整備
例えば、北海道の札幌は、新幹線が開通して日本ハムファイターズの新拠点ができたことで住宅価格が上がっています。
インフラが整い、札幌に移住者が増えたことで経済も成長しており、不動産価格が上がる3要件が整っているんですよね。
結論：売りたいときに売るべし。ただし、米国リセッションによる下落懸念あり
さて、これらのデータを元にすると、日本の不動産は今後も高騰していくのでしょうか？
結論、どちらとも言えないというのが僕の見解です。
それは一体なぜでしょうか？
国内不動産では、不動産価格が上がっても利回りが下がる
1つ目の理由は、円安によって海外マネーが流入し、不動産価格が上昇したとしても、日本の不動産は利回りが低下してしまうからです。
なぜこんなことが起きるのかというと、以前のブログでもお話ししましたが、日本は家賃を上げにくい国だからです。
現在の日本では、海外のように不動産価格の上昇にともなって家賃も引き上げる・・・ということにはなりません。つまり、不動産価格は上昇するのに家賃は変わらないわけですから、利回りは下がります。
日本にはこういった特殊要因があることから、日本の不動産価格は高値圏で停滞するのではないかと、僕は思っています。
米国では逆イールドにより、リセッションの懸念あり
また、米国では昨年、逆イールド現象が発生しました。
逆イールド現象とは、短期金利が長期金利の水準を上回る状態のことを言います。
この現象が起きると、1～2年以内にほぼ100％リセッションが起きるという歴史があります。
前回、リーマンショックが起きる前も逆イールド現象が発生していて、この時、僕もリセッションを予測していました。
歴史を参考にするならば、ここ数年で米国はきっと景気後退入りすることでしょう。
そうすると、日本の不動産は米国のリセッションを引き金として下落するかもしれません。日本だけでなく、米国の動向もウォッチしておいた方が良いでしょう。
まとめ
というわけで今回は、「価格が高騰している現在は、不動産の売り時なのか？」というテーマで解説をしてきました。
相場の高値の予測をピタリと当てることはできません。身も蓋もない話ではありますが、結局のところ不動産は、売りたい時に売るのが正解だと思います。
ぜひ参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
前回のブログでは、物件そのものに起因する不動産の売却タイミングについて解説しました。
今回のブログでは、景気や経済などマクロ的な視点で、不動産の売却をどう判断すればいいか？についてお話ししようと思います。
不動産価格が高騰している今、不動産は売り時なのでしょうか？ぜひ最後までご覧ください。
景気の良い時は不動産の売り時！なんとなくではなく、データで判断すべし
鉄則は「景気の悪い時に仕込んで、景気の良い時に売る」
最近、日本の株価上昇がニュースになっていますね。
これを見て、ならば自分も株式投資をしてみようと考える人がいたとしましょう。
しかし、すでに株価が高騰している中で新しく株を買い始める場合、大きな利益は出しにくい、というのは分かりやすいと思います。
これは不動産も同じで、不動産価格が暴落したリーマンショックの時に不動産を購入した人は、現在はかなり儲かっていると思います。
ところが、不動産価格が高騰している今から不動産を買い始める人は、大きな利幅を取れないばかりか、1～2年後にバブルがはじけて損をする可能性すらあります。
このように、不動産に限らず、投資の鉄則は「景気の悪い時に仕込んで、景気の良い時に売る」ということになります。
売買のベストタイミングは誰にもわからない
現在物件を保有している人は、売却のタイミングを見計らっている人も多いのではないでしょうか。
「不動産価格がまだまだ上がるなら、もうしばらく保有しようか」
「今が高値なら売却してしまおうか」
の2択を考えていると思います。
しかし、不動産価格の底値はいつで、高値はいつか？は誰にもわかりませんし、投資をどのくらいのスパンで考えるか（いつからいつまでを切り取るか）によって、その判断は失敗にも成功にもなり得ます。
正直なところ、不動産をいつ買っていつ売るのがベストかは、誰にもわからないのです。
とはいえ、なんとなくで売却判断を下してしまうと、ベストなタイミングを逃す可能性が高まってしまいますので、データをもとに判断をする必要があります。
そのため、ここからは売却判断の際に見ておくべきデータについて、いくつかご紹介していきます。
不動産の売却判断を下す際に活用すべきデータはこれだ！
インフレになると不動産価格は上がる
インフレになると、自国通貨の価値が下がります。すると、価値保全のために実物資産である金や不動産を買う動きになります。
ただ、金はすぐに買うことはできるものの、利息を生みませんし、キャピタルゲインしかありません。
一方で不動産は、キャピタルゲインだけでなくインカムゲイン（家賃）も得ることができます。
つまり、価値を保全できる上にキャッシュフローも得ることができる不動産には、かなりの上昇圧力がかかるということです。
ということで、インフレになると不動産価格に上昇圧力がかかる、ということは不動産価格の基本としてまずは押さえておきましょう。
金利が上昇すると不動産価格は下がる
金利の動向は不動産価格に与える影響が大きいです。
先ほど、インフレになると不動産価格に上昇圧力がかかる、とお話ししましたが、一方で、インフレが行き過ぎると金利が上がってくる傾向になります。
今の米国がまさにそうですよね。
米国の中央銀行であるFRBは、加熱するインフレを抑えるために利上げを断行しており、その結果として米国の不動産価格は下落傾向にあります。
このように、金利が上がると不動産価格が下がるという法則があります。
では、この場合の“金利”とは何を見れば良いのでしょうか？
例えば、アパートローンの金利は10年ものの国債価格で考える必要があります。
日本で考えると、10年ものの国債金利は2020年まではゼロ金利でしたが、直近では0.45％に上昇しています。
ちなみに、最近の株価上昇やインフレ、賃金上昇により、10年ものの国債金利は今後1％台に上昇する可能性もあると僕は思っています。
そうなれば、日本の不動産価格は下がってくる可能性もあります。
円安になると国内不動産価格は上がる
ただし、金利が上昇しても、円安傾向が続けば不動産価格の上昇圧力になります。
円安になることでインフレが助長されますし、円安になれば海外投資家にとって日本の不動産価格が割安に映ります。
その結果、投資マネーが海外から入ってきやすくなります。海外の投資マネーが株式市場、不動産市場に流入し、相場上昇の要因になります。
地域ごとに見ておくべき指標
最後に、マクロだけでなく、ミクロで見るべき指標についてもお伝えします。
現在のマンション価格は、2010年を基準に考えると、全国平均で1.9倍になっています（戸建ては1.2倍）。
これは地域によって差があり、北海道や沖縄は2倍や2.5倍になっているところもあります。
この差は一体どこから来るのかというと、基本的にはこれら3つの指標を見れば説明できます。
1、GDP成長
2、人口増加
3、インフラ整備
例えば、北海道の札幌は、新幹線が開通して日本ハムファイターズの新拠点ができたことで住宅価格が上がっています。
インフラが整い、札幌に移住者が増えたことで経済も成長しており、不動産価格が上がる3要件が整っているんですよね。
結論：売りたいときに売るべし。ただし、米国リセッションによる下落懸念あり
さて、これらのデータを元にすると、日本の不動産は今後も高騰していくのでしょうか？結論、どちらとも言えないというのが僕の見解です。
それは一体なぜでしょうか？
国内不動産では、不動産価格が上がっても利回りが下がる
1つ目の理由は、円安によって海外マネーが流入し、不動産価格が上昇したとしても、日本の不動産は利回りが低下してしまうからです。
なぜこんなことが起きるのかというと、以前のブログでもお話ししましたが、日本は家賃を上げにくい国だからです。
現在の日本では、海外のように不動産価格の上昇にともなって家賃も引き上げる・・・ということにはなりません。つまり、不動産価格は上昇するのに家賃は変わらないわけですから、利回りは下がります。
日本にはこういった特殊要因があることから、日本の不動産価格は高値圏で停滞するのではないかと、僕は思っています。
米国では逆イールドにより、リセッションの懸念あり
また、米国では昨年、逆イールド現象が発生しました。
逆イールド現象とは、短期金利が長期金利の水準を上回る状態のことを言います。
この現象が起きると、1～2年以内にほぼ100％リセッションが起きるという歴史があります。
前回、リーマンショックが起きる前も逆イールド現象が発生していて、この時、僕もリセッションを予測していました。
歴史を参考にするならば、ここ数年で米国はきっと景気後退入りすることでしょう。
そうすると、日本の不動産は米国のリセッションを引き金として下落するかもしれません。日本だけでなく、米国の動向もウォッチしておいた方が良いでしょう。
まとめ
というわけで今回は、「価格が高騰している現在は、不動産の売り時なのか？」というテーマで解説をしてきました。相場の高値の予測をピタリと当てることはできません。身も蓋もない話ではありますが、結局のところ不動産は、売りたい時に売るのが正解だと思います。
ぜひ参考にしてみてください！
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