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Booking.comの未払い問題は対岸の火事じゃない！滞納トラブルを未然に防ぐ方法を解説！
公開日: 2023年10月27日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
現在、宿泊予約サイト「Booking.com」の宿泊費未納問題が世間を大変騒がせています。
この問題は世界中で発生しており、日本国内での未納は億単位にまで及んでいるようです。
日本ではオーナーの集団訴訟にまで発展しており、僕の知り合いもこの集団訴訟に加わっています。
実はこの問題、僕たち不動産投資家にとっても決して他人事とはいえないんですよね。
そこで今回は、「Booking.comの未払い問題は対岸の火事じゃない！」というテーマで、
・今回の宿泊費未納問題の概要
・不動産投資における、賃料滞納の対策方法
について詳しく解説していきます。ぜひ最後までご覧ください！
賃料未納問題の概要
予約サイトの仕組み
そもそも、「Booking.com」の予約サイトはどのような仕組みなのでしょうか。
お金の流れを簡単に説明すると、
・顧客が「Booking.com」で特定のホテルに予約を入れ、宿泊費をカード決済
・顧客が利用した翌月or翌々月に、「Booking.com」からホテルへ宿泊費を振込む（その際にサイトの手数料を十数パーセント差し引く）
という流れです。
ポイントとなるのは、「Booking.com」からホテルへの支払いのタイミングが、顧客の利用日より後になるという点です。
そのため、約束の日から支払いが遅れてしまうと、ホテル側としては運転資金が回らなくなり、死活問題になります。
原因はシステム上のトラブル？
では、なぜ「Booking.com」からホテルへの支払いが遅れているのでしょうか？
「Booking.com」側の説明としては、「システム上のトラブルで支払いが遅延している」の一点張りで、他の理由は不明なようです。
世間では、「本当は、Booking.comの資金繰りに問題があるのでは？」という声もあるようですね。
しかし、このサイトは世界中で使われていますし、競合の「agoda」「エクスペディア」よりも大手ですから、資金繰りの問題ではないのでは？、と僕個人は思っています。
先方が言っているように、本当に送金上のトラブルが起きているのではないでしょうか。
しかし、「Booking.com」側で明確な遅延の説明もなければ、いつ支払われるかもわからず、のらりくらりされているようで、ホテル側としてはたまったものではありません。
このような対応になっている背景には、2つ理由がありそうです。
まず、「Booking.com」は多くのホテルと取引がありますから、1つ1つ処理するのは難しいため、対応が後手後手に回ってしまったということ。
もう1つは、「Booking.com」の殿様商売ぶりが背景にあると考えられます。
というのも、「この世の中、Booking.comで予約をとっていないホテルはない」と言っても過言ではないほど、このサイトは宿泊業にとって欠かせないサービスになっています。
事実、このようなトラブルが起きてもなお、宿泊業者は「Booking.com」のサービスを使わざるを得ません。
そのため、殿様的な対応になってしまっているのではないでしょうか。
不動産投資における、家賃未払いの対策方法とは
今後、裁判の行方がどうなるかはわかりませんが、こうしたトラブルは僕ら不動産投資家にとっても対岸の火事ではありません。
例えば、民泊をしている人なら、AirBnbでも同じ問題が発生するかもしれません。
また、一般の賃貸アパートをサブリースしている場合、サブリース会社からの送金が滞り、そのままサブリース会社が倒産してしまった・・・といったケースは実際にいくつも発生しています。
一般の賃貸管理でも、家賃の集金を管理会社が代行していれば、毎月の送金が滞ったまま、管理会社が倒産することもあり得ます。
実際、「預けている敷金が返ってこない・・・」といったトラブルの相談を、僕も何度も経験しています。
では、このような支払い滞納トラブルを未然に防ぐためにはどうしたら良いでしょうか？
サブリースを前提にするな
まず基本的に、サブリースを前提にした賃貸経営はしない方が良いでしょう。
なぜなら、稼働率が低い物件やそもそもの保証家賃が高すぎる場合、すぐに逆ざやになり、サブリース家賃の不払い問題に発展する恐れがあるからです。
口座を分けよ
不動産投資における滞納問題は、管理会社の杜撰な経営に問題があることがほとんどです。
管理会社の資金管理がどんぶり勘定のため、お金が支払われないというケースが多いんですよね。
そのため、家賃の集金口座と、管理会社の運転資金を扱う口座は分けてもらうようにしましょう。
これは、管理を委託する前に必ず確認した方が良い点です。
実際、僕は管理会社を20年ほど運営していますが、家賃の集金口座と日々の口座は分けています。
さらに、銀行が潰れてペイオフが発動されて1,000万円しか保証されないという事態にも備え、家賃の集金口座は「決済専用口座」にして、全額の家賃が保証されるようにしています。
滞納保証は代位弁済にせよ
また、家賃の滞納保証も、種類によってリスクがあります。
滞納保証には、
収納代行方式
代位弁済方式
の2つがあります。
収納代行方式では、保証会社が家賃の集金をします。
そして、毎月100万円なら100万円、決まった日にオーナーへ送金します。
家賃の滞納があった場合は、保証会社が直接入居者に取り立てをしてくれます。
この方式は一見問題がないように思えますが、入居者が家賃を振り込むのは保証会社の口座であるため、保証会社の業績が悪くなれば、運転資金に回されてしまう懸念があります。
そのため、滞納保証は必ず代位弁済方式にしましょう。
代位弁済方式の場合、入居者が家賃を振り込むのは管理会社またはオーナーの口座です。
家賃の滞納があった場合は、管理会社またはオーナーから保証会社へ、滞納分の家賃だけを請求して送金してもらうようになります。
こうすれば、家賃が保証会社の資金に回される心配はなくなります。
まとめ
以上、今回は「Booking.comの未払い問題は対岸の火事じゃない！」というテーマで解説してきました。
家賃滞納は皆さんの身近に起こりうる問題です。被害が拡大しないように、事前の確認や対策を講じていただければと思います。
ぜひ参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
現在、宿泊予約サイト「Booking.com」の宿泊費未納問題が世間を大変騒がせています。
この問題は世界中で発生しており、日本国内での未納は億単位にまで及んでいるようです。
日本ではオーナーの集団訴訟にまで発展しており、僕の知り合いもこの集団訴訟に加わっています。
実はこの問題、僕たち不動産投資家にとっても決して他人事とはいえないんですよね。
そこで今回は、「Booking.comの未払い問題は対岸の火事じゃない！」というテーマで、
・今回の宿泊費未納問題の概要
・不動産投資における、賃料滞納の対策方法
について詳しく解説していきます。ぜひ最後までご覧ください！
賃料未納問題の概要
予約サイトの仕組み
そもそも、「Booking.com」の予約サイトはどのような仕組みなのでしょうか。
お金の流れを簡単に説明すると、
・顧客が「Booking.com」で特定のホテルに予約を入れ、宿泊費をカード決済
・顧客が利用した翌月or翌々月に、「Booking.com」からホテルへ宿泊費を振込む（その際にサイトの手数料を十数パーセント差し引く）
という流れです。
ポイントとなるのは、「Booking.com」からホテルへの支払いのタイミングが、顧客の利用日より後になるという点です。
そのため、約束の日から支払いが遅れてしまうと、ホテル側としては運転資金が回らなくなり、死活問題になります。
原因はシステム上のトラブル？
では、なぜ「Booking.com」からホテルへの支払いが遅れているのでしょうか？
「Booking.com」側の説明としては、「システム上のトラブルで支払いが遅延している」の一点張りで、他の理由は不明なようです。
世間では、「本当は、Booking.comの資金繰りに問題があるのでは？」という声もあるようですね。
しかし、このサイトは世界中で使われていますし、競合の「agoda」「エクスペディア」よりも大手ですから、資金繰りの問題ではないのでは？、と僕個人は思っています。
先方が言っているように、本当に送金上のトラブルが起きているのではないでしょうか。
しかし、「Booking.com」側で明確な遅延の説明もなければ、いつ支払われるかもわからず、のらりくらりされているようで、ホテル側としてはたまったものではありません。
このような対応になっている背景には、2つ理由がありそうです。
まず、「Booking.com」は多くのホテルと取引がありますから、1つ1つ処理するのは難しいため、対応が後手後手に回ってしまったということ。
もう1つは、「Booking.com」の殿様商売ぶりが背景にあると考えられます。
というのも、「この世の中、Booking.comで予約をとっていないホテルはない」と言っても過言ではないほど、このサイトは宿泊業にとって欠かせないサービスになっています。
事実、このようなトラブルが起きてもなお、宿泊業者は「Booking.com」のサービスを使わざるを得ません。
そのため、殿様的な対応になってしまっているのではないでしょうか。
不動産投資における、家賃未払いの対策方法とは
今後、裁判の行方がどうなるかはわかりませんが、こうしたトラブルは僕ら不動産投資家にとっても対岸の火事ではありません。例えば、民泊をしている人なら、AirBnbでも同じ問題が発生するかもしれません。
また、一般の賃貸アパートをサブリースしている場合、サブリース会社からの送金が滞り、そのままサブリース会社が倒産してしまった・・・といったケースは実際にいくつも発生しています。
一般の賃貸管理でも、家賃の集金を管理会社が代行していれば、毎月の送金が滞ったまま、管理会社が倒産することもあり得ます。
実際、「預けている敷金が返ってこない・・・」といったトラブルの相談を、僕も何度も経験しています。
では、このような支払い滞納トラブルを未然に防ぐためにはどうしたら良いでしょうか？
サブリースを前提にするな
まず基本的に、サブリースを前提にした賃貸経営はしない方が良いでしょう。
なぜなら、稼働率が低い物件やそもそもの保証家賃が高すぎる場合、すぐに逆ざやになり、サブリース家賃の不払い問題に発展する恐れがあるからです。
口座を分けよ
不動産投資における滞納問題は、管理会社の杜撰な経営に問題があることがほとんどです。
管理会社の資金管理がどんぶり勘定のため、お金が支払われないというケースが多いんですよね。
そのため、家賃の集金口座と、管理会社の運転資金を扱う口座は分けてもらうようにしましょう。
これは、管理を委託する前に必ず確認した方が良い点です。
実際、僕は管理会社を20年ほど運営していますが、家賃の集金口座と日々の口座は分けています。
さらに、銀行が潰れてペイオフが発動されて1,000万円しか保証されないという事態にも備え、家賃の集金口座は「決済専用口座」にして、全額の家賃が保証されるようにしています。
滞納保証は代位弁済にせよ
また、家賃の滞納保証も、種類によってリスクがあります。
滞納保証には、
収納代行方式
代位弁済方式
の2つがあります。
収納代行方式では、保証会社が家賃の集金をします。
そして、毎月100万円なら100万円、決まった日にオーナーへ送金します。
家賃の滞納があった場合は、保証会社が直接入居者に取り立てをしてくれます。
この方式は一見問題がないように思えますが、入居者が家賃を振り込むのは保証会社の口座であるため、保証会社の業績が悪くなれば、運転資金に回されてしまう懸念があります。
そのため、滞納保証は必ず代位弁済方式にしましょう。
代位弁済方式の場合、入居者が家賃を振り込むのは管理会社またはオーナーの口座です。
家賃の滞納があった場合は、管理会社またはオーナーから保証会社へ、滞納分の家賃だけを請求して送金してもらうようになります。
こうすれば、家賃が保証会社の資金に回される心配はなくなります。
まとめ
以上、今回は「Booking.comの未払い問題は対岸の火事じゃない！」というテーマで解説してきました。家賃滞納は皆さんの身近に起こりうる問題です。被害が拡大しないように、事前の確認や対策を講じていただければと思います。
ぜひ参考にしてみてください！
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