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【要注意】不動産投資で脱サラをしてはいけない本当の理由！
公開日: 2020年09月15日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
「脱サラしたい！」「セミリタイアしたい！」
こういった理由で不動産投資を始める⼈が非常に多いです。
近年、「大家になってサラリーマンを卒業する」というような本やセミナーが流行っていますが、その影響なのか？脱サラやセミリタイアを急ぐ⼈をよく⾒かけます。
しかし、安易に脱サラしてしまうと、後で大きな苦労をすることになると思います。
私は、不動産投資が「ある⼀定の規模以上」になるまでは脱サラすべきではないと考えています。
なぜなら、サラリーマンには個⼈事業主や起業家にはないメリットがあり、そのメリットを最⼤限に活かすべきだからです。
そこで今回は、サラリーマンが不動産投資で脱サラをしてはいけない本当の理由や、より効率的に資産を増やす⽅法を紹介します。
また、どのくらいの「資産規模」になれば脱サラしていいのか？私の考えも紹介します。ぜひあなたの不動産投資の参考にしてくださいね。
※同じ内容を動画でもご覧になりたい方は、こちら↓をご覧ください。
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目次
- サラリーマンが不動産投資で早期に脱サラしてはいけない本当の理由
- サラリーマンのメリットを最⼤限に活かす⽅法
- いくらあれば不動産投資で脱サラできる？
- まとめ：不動産投資で脱サラするなら、時間をかけて地道に頑張ること
サラリーマンが不動産投資で早期に脱サラしてはいけない本当の理由
まず、お伝えしたいことがあります。
「総資産〇〇億円！！」というように、「資産規模」だけを⽬標にしている⽅はいませんか？
そのような方は、今すぐ考えを改めてください。
脱サラしたい不動産投資家の多くはこれで失敗しています。
どういうことかというと、例えば、表面利回り8％程度の物件をドンドン買い増していって、その資産規模が3億円になったとします。
この場合、実質利回りはだいたい1％ほどになるでしょう。
3億円の1％ですから、年間の税引き前キャッシュフローは300万円ということになります。
しかし、この300万円を全部自由に使うことはできません。
税金や物件の修繕費などを考慮すると、⾃由に使えるお⾦はざっくり半分程度、年間150万円くらいになります。
何億も借金をして、たったの150万円ですよ？これでは脱サラなんてできないですよね。
仮に、実質利回りが倍の2％であっても600万円の半分で年間300万円。⼀般的なサラリーマン以下の⽣活しかできません。
また、不動産投資で脱サラを⽬指す⼈がハマりがちなのが「デッドクロス」です。
過去の記事でも解説しましたが、不動産投資で「デッドクロス」という状態に陥ってしまうと、実際の収入よりも申告所得が多くなってしまい、多額の納税をすることになってしまいます。
これによって手元に現金が残らず、最悪の場合、黒字倒産に陥る可能性がある、非常に恐ろしい現象です。
（デッドクロスについて、まだ完全に理解できていない方は、ぜひこちらの記事もお読みください。）
脱サラを夢⾒て不動産投資をはじめた当初は、物件代金を「減価償却費（経費）」として計上できるため、非常に大きな節税効果があります。
そのため、⼿元にキャッシュフローが残りやすく、⼀⾒上⼿くいっているように感じます。
しかし、ひとたびデッドクロスがくると、手元にほとんど現金が残らなくなってしまうのです。
このデッドクロスは、6割以上のローンを組んで物件を購⼊している場合には、ほぼ確実に起きると考えてください。
中古の物件であれば、減価償却できる期間が短いため、だいだい10年以内に起こります。
例えば、築15年以上の木造アパートなら確実に4～5年でデッドクロスがきますし、RC造でも築15年以上のものは確実に10年以内にデッドクロスがきます。
このデッドクロスを回避する手段として、繰り上げ返済をしたり、いったん売却して資産を買い替えたり、新たに物件を購入するという方法があります。
しかし、もしその時点ですでに脱サラしてしまっていると、新たな物件を購入するための融資を受けにくくなってしまいます。なぜなら、個人事業主や起業家は、安定した給与のあるサラリーマンに比べて融資を受けにくいからです。
このように「総資産〇〇億円」といった「資産規模」だけを根拠に脱サラしてしまうと、給与収入という安定した収入がなくなり、デッドクロス回避のための繰り上げ返済や、急な修繕費などの出費にも対応できなくなってしまいます。そうなってしまえば、もうどうしようもありません。
以前、「不動産投資をすれば３、4年で脱サラできる！」みたいなセミナーやコミュニティがたくさんありましたが、その頃に脱サラした人たちは、そろそろ「デッドクロス」が襲ってくるタイミングだと思います。
知識もなく、たくさんのローンを背負って不動産投資を始めて、脱サラしてしまった⼈達は、今頃⼤変な苦労をしていることでしょう。
これがサラリーマン⼤家さんが早期に脱サラをしてはいけない本当の理由です。
サラリーマンのメリットを最⼤限に活かす⽅法
サラリーマンのメリットとして、最も⼤きいものは何だと思いますか？
私は「安定した給与収⼊」だと思います。
先ほども言ったように、この安定した給与収入は融資を受けるのにも非常にプラスになります。
まずは、このサラリーマンのメリットを最⼤限⽣かして不動産投資を進めていくのが、サラリーマン⼤家さんの王道でしょう。
そしてもう⼀つ、不動産投資が「不労所得」であるという考えはやめてください。不動産投資をしっかりとした「事業」として捉えて、真剣に取り組むようにしましょう。
そうすることで、会計や税務の知識が備わりますし、サラリーマンを続けながら不動産投資をすることが賢い⽅法だと理解できるはずです。
早期の脱サラよりも、むしろサラリーマンのメリットを最⼤限に活⽤しながら、不動産事業に取り組むことをおすすめします。
いくらあれば不動産投資で脱サラできる？
今回は、「不動産投資で脱サラはできない、してはいけない」という話をしていますが、「一生脱サラしてはいけない」ということではありません。
ある⼀定の資産になれば脱サラしてもいいと考えます。
イメージとしてはズバリ・・・「純資産」1億円です！
純資産というのは、総資産からローンの負債を差し引いた⾦額のことを指します。どうして純資産１億円なら⼤丈夫なのかを解説しましょう。
●理由その１
純資産1億円ということは、すべての資産を処分したら、あなたの手元に1億円が残るということです。
単純なことですが、例え失敗したとしても、1億円が⼿元にあれば⽣きていくことが可能だということです
1 億円あれば、余裕で10 年間は暮らすことができるでしょうし、その間に経済的に再起することができますよね。
また、1億円を年利3％程度で運⽤すれば、年収300万円を得ることも可能です。贅沢をしなければ、何とか暮らしていけるでしょう。
●理由その２
私が脱サラ可能と考える純資産1億円のイメージを解説します。
例えば、投資総額が3億円で、その内の純資産が1億円とすると、2億円のローンがあるということになります。
表⾯利回りが10％で、⾃⼰資本⽐率（自己資金の割合）が3分の1（約33％）あるならば、実質の利回りはだいたい4％程度になってくるでしょう。
総資産3億円の実質利回り4％ということは、税引き前のキャッシュフローは年間1,200万円となります。
そこから税金や修繕費を差し引くと、半分くらいは⼿元に残ると考えられますので、年間600万円が⾃由に使えるお⾦になります。
年間600万円あれば、不測の事態にも対応できますし、なんと⾔っても「デッドクロス」を解消することもできるでしょう。
繰り返しになりますが、脱サラしてもいい⼀つの基準は、純資産1億円だと覚えておいてください。
まとめ：不動産投資で脱サラするなら、時間をかけて地道に頑張ること
今回は、不動産投資で脱サラをしてはいけない理由や、脱サラできる基準についてお話ししました。
とにかく早すぎる脱サラだけはおすすめしません。
例えば、現在、年収が500万円、貯蓄が500万円というようなサラリーマンであれば、純資産1億円というラインに到達するまで10年～15年はかかるはずです。
途中で物件を売却して利益を確定し、それを再投資することでスピードアップも望めますが、そのためには不動産投資に関する確かな知識や情報、仲間が必要になるでしょう。
純資産1億円に達するまでは、サラリーマンの安定した給与収⼊を活かしながら、不動産投資を「事業」として真剣に取り組みましょう。
簡単に脱サラして楽に暮らせるなんてことはありません。
あなたがあなたらしく、楽しい人生を送れるように、資産活用の中にうまく不動産投資を組み込んでいただければと思います。
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こういった理由で不動産投資を始める⼈が非常に多いです。
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しかし、安易に脱サラしてしまうと、後で大きな苦労をすることになると思います。
私は、不動産投資が「ある⼀定の規模以上」になるまでは脱サラすべきではないと考えています。
なぜなら、サラリーマンには個⼈事業主や起業家にはないメリットがあり、そのメリットを最⼤限に活かすべきだからです。
そこで今回は、サラリーマンが不動産投資で脱サラをしてはいけない本当の理由や、より効率的に資産を増やす⽅法を紹介します。
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目次
- サラリーマンが不動産投資で早期に脱サラしてはいけない本当の理由
- サラリーマンのメリットを最⼤限に活かす⽅法
- いくらあれば不動産投資で脱サラできる？
- まとめ：不動産投資で脱サラするなら、時間をかけて地道に頑張ること
サラリーマンが不動産投資で早期に脱サラしてはいけない本当の理由
まず、お伝えしたいことがあります。
「総資産〇〇億円！！」というように、「資産規模」だけを⽬標にしている⽅はいませんか？
そのような方は、今すぐ考えを改めてください。
脱サラしたい不動産投資家の多くはこれで失敗しています。
どういうことかというと、例えば、表面利回り8％程度の物件をドンドン買い増していって、その資産規模が3億円になったとします。
この場合、実質利回りはだいたい1％ほどになるでしょう。
3億円の1％ですから、年間の税引き前キャッシュフローは300万円ということになります。
しかし、この300万円を全部自由に使うことはできません。
税金や物件の修繕費などを考慮すると、⾃由に使えるお⾦はざっくり半分程度、年間150万円くらいになります。
何億も借金をして、たったの150万円ですよ？これでは脱サラなんてできないですよね。
仮に、実質利回りが倍の2％であっても600万円の半分で年間300万円。⼀般的なサラリーマン以下の⽣活しかできません。
また、不動産投資で脱サラを⽬指す⼈がハマりがちなのが「デッドクロス」です。
過去の記事でも解説しましたが、不動産投資で「デッドクロス」という状態に陥ってしまうと、実際の収入よりも申告所得が多くなってしまい、多額の納税をすることになってしまいます。
これによって手元に現金が残らず、最悪の場合、黒字倒産に陥る可能性がある、非常に恐ろしい現象です。
（デッドクロスについて、まだ完全に理解できていない方は、ぜひこちらの記事もお読みください。）
脱サラを夢⾒て不動産投資をはじめた当初は、物件代金を「減価償却費（経費）」として計上できるため、非常に大きな節税効果があります。
そのため、⼿元にキャッシュフローが残りやすく、⼀⾒上⼿くいっているように感じます。
しかし、ひとたびデッドクロスがくると、手元にほとんど現金が残らなくなってしまうのです。
このデッドクロスは、6割以上のローンを組んで物件を購⼊している場合には、ほぼ確実に起きると考えてください。
中古の物件であれば、減価償却できる期間が短いため、だいだい10年以内に起こります。
例えば、築15年以上の木造アパートなら確実に4～5年でデッドクロスがきますし、RC造でも築15年以上のものは確実に10年以内にデッドクロスがきます。
このデッドクロスを回避する手段として、繰り上げ返済をしたり、いったん売却して資産を買い替えたり、新たに物件を購入するという方法があります。
しかし、もしその時点ですでに脱サラしてしまっていると、新たな物件を購入するための融資を受けにくくなってしまいます。なぜなら、個人事業主や起業家は、安定した給与のあるサラリーマンに比べて融資を受けにくいからです。
このように「総資産〇〇億円」といった「資産規模」だけを根拠に脱サラしてしまうと、給与収入という安定した収入がなくなり、デッドクロス回避のための繰り上げ返済や、急な修繕費などの出費にも対応できなくなってしまいます。そうなってしまえば、もうどうしようもありません。
以前、「不動産投資をすれば３、4年で脱サラできる！」みたいなセミナーやコミュニティがたくさんありましたが、その頃に脱サラした人たちは、そろそろ「デッドクロス」が襲ってくるタイミングだと思います。
知識もなく、たくさんのローンを背負って不動産投資を始めて、脱サラしてしまった⼈達は、今頃⼤変な苦労をしていることでしょう。
これがサラリーマン⼤家さんが早期に脱サラをしてはいけない本当の理由です。
サラリーマンのメリットを最⼤限に活かす⽅法
サラリーマンのメリットとして、最も⼤きいものは何だと思いますか？
私は「安定した給与収⼊」だと思います。
先ほども言ったように、この安定した給与収入は融資を受けるのにも非常にプラスになります。
まずは、このサラリーマンのメリットを最⼤限⽣かして不動産投資を進めていくのが、サラリーマン⼤家さんの王道でしょう。
そしてもう⼀つ、不動産投資が「不労所得」であるという考えはやめてください。不動産投資をしっかりとした「事業」として捉えて、真剣に取り組むようにしましょう。
そうすることで、会計や税務の知識が備わりますし、サラリーマンを続けながら不動産投資をすることが賢い⽅法だと理解できるはずです。
早期の脱サラよりも、むしろサラリーマンのメリットを最⼤限に活⽤しながら、不動産事業に取り組むことをおすすめします。
いくらあれば不動産投資で脱サラできる？
今回は、「不動産投資で脱サラはできない、してはいけない」という話をしていますが、「一生脱サラしてはいけない」ということではありません。
ある⼀定の資産になれば脱サラしてもいいと考えます。
イメージとしてはズバリ・・・「純資産」1億円です！
純資産というのは、総資産からローンの負債を差し引いた⾦額のことを指します。どうして純資産１億円なら⼤丈夫なのかを解説しましょう。
●理由その１
純資産1億円ということは、すべての資産を処分したら、あなたの手元に1億円が残るということです。
単純なことですが、例え失敗したとしても、1億円が⼿元にあれば⽣きていくことが可能だということです
1 億円あれば、余裕で10 年間は暮らすことができるでしょうし、その間に経済的に再起することができますよね。
また、1億円を年利3％程度で運⽤すれば、年収300万円を得ることも可能です。贅沢をしなければ、何とか暮らしていけるでしょう。
●理由その２
私が脱サラ可能と考える純資産1億円のイメージを解説します。
例えば、投資総額が3億円で、その内の純資産が1億円とすると、2億円のローンがあるということになります。
表⾯利回りが10％で、⾃⼰資本⽐率（自己資金の割合）が3分の1（約33％）あるならば、実質の利回りはだいたい4％程度になってくるでしょう。
総資産3億円の実質利回り4％ということは、税引き前のキャッシュフローは年間1,200万円となります。
そこから税金や修繕費を差し引くと、半分くらいは⼿元に残ると考えられますので、年間600万円が⾃由に使えるお⾦になります。
年間600万円あれば、不測の事態にも対応できますし、なんと⾔っても「デッドクロス」を解消することもできるでしょう。
繰り返しになりますが、脱サラしてもいい⼀つの基準は、純資産1億円だと覚えておいてください。
まとめ：不動産投資で脱サラするなら、時間をかけて地道に頑張ること
今回は、不動産投資で脱サラをしてはいけない理由や、脱サラできる基準についてお話ししました。
とにかく早すぎる脱サラだけはおすすめしません。
例えば、現在、年収が500万円、貯蓄が500万円というようなサラリーマンであれば、純資産1億円というラインに到達するまで10年～15年はかかるはずです。
途中で物件を売却して利益を確定し、それを再投資することでスピードアップも望めますが、そのためには不動産投資に関する確かな知識や情報、仲間が必要になるでしょう。
純資産1億円に達するまでは、サラリーマンの安定した給与収⼊を活かしながら、不動産投資を「事業」として真剣に取り組みましょう。
簡単に脱サラして楽に暮らせるなんてことはありません。
あなたがあなたらしく、楽しい人生を送れるように、資産活用の中にうまく不動産投資を組み込んでいただければと思います。
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